El Banco del Instituto de Seguridad Social (Biess) está analizando propuestas para bajar las tasas de interés de los créditos hipotecarios con la intención de reactivar un mercado que viene en caída desde 2023. Actualmente, la tasa más baja es del 5,99% anual para viviendas de hasta 90.000 dólares, pero el plan es ofrecer un nuevo crédito al 5% anual a 25 años plazo, con solo un 5% de entrada.

Esta iniciativa se inspiraría en el programa VIP y VIS del Ministerio de Vivienda (Miduvi), que ofrece créditos con una tasa subsidiada de 4,99% anual para viviendas de hasta 107.630 dólares. Sin embargo, ese beneficio es posible gracias a un fideicomiso financiado por el Estado.

El problema para el Biess es que sus ingresos dependen directamente de los préstamos que ofrece, pues administra fondos del IESS y no capta depósitos como la banca privada. De hecho, las cifras son alarmantes:

• En 2024, el Biess colocó 406,8 millones de dólares en créditos hipotecarios, 33,4 millones menos que en 2023.
• La cantidad de préstamos aprobados cayó de 8.623 en 2023 a 7.852 en 2024.
• En 2025, la situación empeoró. En enero se aprobaron 634 créditos por 33 millones de dólares, y en febrero apenas 471 créditos por 25 millones.

La reducción de tasas hipotecarias sin un fideicomiso del Estado podría ser desastrosa para el banco. Actualmente, la morosidad en créditos hipotecarios del Biess es del 13%, mientras que en la banca privada es solo del 3,49%.

El problema de bajar las tasas es que el dinero que presta el Biess pertenece a los afiliados y jubilados. Si se reduce la tasa a un nivel menor al 6,25% (tasa actuarial fijada por el IESS), el banco pierde ingresos necesarios para sostener sus fondos, especialmente el de cesantía.

Los constructores, sin embargo, ven la medida como una oportunidad para reactivar el mercado. Henry Yandún, vocero de Constructores Positivos, apoya la idea siempre y cuando los estudios técnicos lo respalden. Incluso se ha propuesto flexibilizar ciertos requisitos para acceder al crédito, como reducir el tiempo mínimo de afiliación.

El Biess sigue siendo el líder del mercado hipotecario en Ecuador con un 61% de participación, pero su dominio ha venido cayendo desde 2017 cuando representaba el 70%.

¿Será que el Biess está dispuesto a sacrificar su estabilidad financiera para reactivar la economía o esto será otro golpe a los fondos del IESS?